中国IDC圈12月19日报道：他说：“11月11日，我在马云的总部，马云讲商业地产迟早要萎缩。当时时间很紧，我没有和他探讨。网络经济确实有一定的优势，开发商在线下，有各个方面的关卡。但是按照马云说的商业地产在路上死亡，有点太过了。”

“未来新型城镇化带来的不是简单的商业需求增加和商业升级，而是将会做大商业地产行业的蛋糕，扩充商业地产的内涵和外延。商业本身就是带动城镇发展的龙头，未来一定会形成物质形态的商业地产与网络商业互相依存的关系。”

与刘晓光一样，多位学者及开发商表示，虽然目前商业地产面临电商威胁，也伴随着局部规模过大带来的泡沫与结构性过剩等问题，但是，电商并不能替代商业地产，未来传统的商业将和电商融合化发展。

未来中国的城镇化高速发展和服务业比重的上升，将带给商业地产外部性机遇。同时，商业地产自身寻求变革之道也是实现商业地产自我提升的重要途径。

结构性过剩

部分地方盲目规划导致的商业地产外部问题，与商业地产同质化竞争的内部问题，是商业地产出现泡沫和结构化过剩的重要原因。

中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云表达了对商业地产结构性过剩的担忧。她指出，过去几年，有些二三线城市被商业地产化，出现了投入集中和过剩的问题。

近年来，成都、沈阳等很多城市的综合体集中放量。比如，蔡云调研过的宁夏西峰区，属于三线城市银川，居然有36个城市综合体，“市场不一定能接纳得了”。

全联房地产商会创会会长聂梅生也谈到，商业地产城市综合体有明显的泡沫趋势。中国很多商业地产空置得非常厉害，比较著名的是鄂尔多斯，但全国绝不只是一个鄂尔多斯。

刘晓光称，开发商在机会面前一拥而上，同质化的竞争加深，项目利润降低，使得投资风险增加。同时大量的商业地产项目集中入市，行业洗牌肯定势必难免。

华业地产副总裁陈云峰以他熟悉的河北某个地级市为例说，商业地产的数量大于市场容量，而政府根本没有产业方面的规划。几年前就听说他们要建6个综合体，但几年后只有两个开业，其他的连坑都还没挖。

浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣认为，商业地产开发现在有两个值得关注的问题，一是商业地产零售业受冲击非常大，二是商业地产开发模式本身比较单一。而多位专家和企业家都表示，零售业的冲击主要来自电商。

电商威胁：一个伪问题？

有关电商与商业地产的关系，马云和王健林的赌局被赋予特别的意义。

蔡云称，王健林和马云的打赌，没有实际意义，因为电商给社会提供服务的方式，与实体的购物中心提供的方式是不一样的。举一个最简单的例子，家庭主妇在做饭的过程中没有酱油了，肯定不会通过电商，而是通过社区商业网点去买。高端的奢侈品不一定通过电商购买，可能要看到实物去体验后才消费。商业地产不会简简单单只是个购物中心或者百货，更多包括体验型的内涵。

经济学家钟伟觉得王健林会赢。他认为，到2020年电商占零售社会总额的比例会从现有的8%增长到30%-40%，但到达不了一半的份额。商业地产虽然受到冲击大，但没有大到那种程度，未来仍有2倍左右的增长空间。到那时电商的总体规模仍远远小于商业地产。不要因为电商的兴起，对房地产市场失去信心。钟伟强调，电商取代的是标准化的、大规模、工业制造的产品销售，但凡需要体验和个性化需求，电商肯定不行。金融产品和大多数的工业品可以电商化，但许多商业服务没法电商化，因为包含了人的介入，包括对环境的体验等。

蔡云重申，电商来了，商业地产要接纳它，同时调整自己的产业结构和产品形态，融合发展是迎接电商好的办法。

刘晓光也表示，传统商业与电商不会是非此即彼的关系，一定是你中有我，我中有你。与电商配套的实体商业，在面对电商的挑战时，应该考虑的不是对立而是合作，把传统商业的体验性与电商结合起来，一荣共荣。

中粮朝阳大悦城总经理周鹏用自身经验谈到，大数据能把一个商业项目发挥无限大的可能。“通过大数据能识别我的客户，认识我的客户，并建立一个平台，让客户之间有交流。现在朝阳大悦城正在通过大数据方法，细分两千万的客群，实现更多的客户需求，这里面蕴含着无限的商机。” 周鹏所在的大悦城是主动向电商敞开大门的购物中心，今年“双十一”前公开表示，愿意做电商的试衣间。

傅德荣也认为，现今电商对商业地产是有大的冲击，但融合的趋势越来越明显。很多实体店会把电子商务作为一个好工具。实体店可以对消费者进行分群，比如消费者喜欢时尚类的年轻的产品，就抓住18-25岁的客户。根据大数据分析，对这些资源进行整合和模式创新非常重要。

北京博纳国际影院投资有限公司董事黄巍说，其实不是电商多可怕，而是中国购物中心成长比较幼小，在自身成长不是很完善的时候，电商冲过来了，造成了措手不及，因此购物中心必须进行创新和变革，而电商只是其中的一个跳板。

天花板还很远

浙江农发澜海实业有限公司董事长傅德荣认为，商业地产的发展，依赖于城市化的推进和服务业占国民GDP比重的上升。服务业比重在过去10年是下滑的，从下一步改革的方向来看，服务业的地位和所占的份额会越来越重，这给商业地产行业提供了重要的发展机遇。

还有专家认为，商业地产的大幅增长时期才刚刚开启，谈行业的天花板为时尚早。实际上，商业地产最主要的问题并不是电商的冲击，而是自己能不能满足消费者的需求。

刘晓光谈到，到2025年，中国将有2.3亿-2.5亿的人进入城镇，新增的城镇人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商业来解决。这正是新型城镇化给商业地产带来的空间。

资深投资银行家王世渝从农村土地信托的角度说，可以创造一种全新的模式突破中国城乡二元化，创立新的社区形态，其间也需要发展商业地产。

蔡云问：“现在的事实是，我们已经有了这么多购物中心，已经有结构不平衡现象出现了，商业地产要发展，该如何调整？”

她建议，在同质化问题上，可引进一些国外的零售企业，或者体验型消费企业，与现有的购物中心融合发展。此外，还要培育和发展商业地产人才，推进商业地产金融创新，比如探索房地产直接融资和Reits。

刘晓光认为，在新型城镇化背景下，开发商可探索主题商业、立体多元的可持续发展模式；探索实体商业与电商融合的商业模式；探索商业的社区化、精致化、定制化、服务化、情感化和体验化；探索商业地产的人才的培养模式，发展新的商业要素等。